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《中国住房发展报告(2018-2019)》发布暨住房制度改革研讨会在京举行

胡小文

2018-12-13 01:42

郑成宏 黄亚楠
中国社会科学网

中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭。记者 吴文康/摄

12月11日,由中国社会科学院财经战略研究院、新华社《经济参考报》共同主办,中国社会科学院城市与竞争力研究中心、凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的《中国住房发展报告(2018-2019)》发布暨住房制度改革研讨会在京举行。中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭、新华社《经济参考报》总编辑张超文出席并分别分别致辞。中国社会科学院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告(2018-2019)》主编倪鹏飞研究员作总体报告发布。课题组成员郭宏宇、汪红驹、李超、高广春、刘伟、杨杰、姜雪梅、魏劭琨等分别发布《世界经济与住房发展报告》、《中国经济与住房发展报告》、《中国住房需求报告》、《中国住房金融报告》、《中国住房企业报告》、《中国住房市场监管报告》、《中国住房社会保障报告》和《中国住房宏观调控报告》。中国社会科学院世经政所国际投资研究室主任、平安证券首席经济学家张明,中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任、荣盛集团首席经济学家尹中立分别作主题演讲。会议由中国社会科学院财经战略研究院副院长李雪松主持。

《中国住房发展报告(2018-2019)》继续使用团队原创的分析框架和预测模型,在评述2017-2018年住房及相关市场走势的基础上,预测了2019年住房及相关市场的发展变化;通过构建华房住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,针对性地提出了相关政策建议。

我国住房市场供需两端逐步回归理性

《中国住房需求报告》指出,今年以来,在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向“宽松”的同时,7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”,释放了进一步稳定市场预期的坚定信号,住房自住属性得到进一步强化,市场供需两端逐步回归理性。

一是市场步入相对稳定的调整释放期。今年以来,全国住宅销售面积和销售价格在上一轮调控的基础上增幅继续回落,住房需求释放进入一个相对稳定的调整释放期。二是区域市场分化态势发生明显改观。今年前三季度,新建商品住宅价格指数同比增幅排序分别为三线城市、二线城市和一线城市,商品房销售状况同比增幅排序分别为中部地区、西部地区、东北地区和东部地区。三是物业类型分化态势愈发明显。住宅的销售状况和去库存速度要明显优于办公楼和商业营业用房,新建商品住宅价格指数总体上呈现出“户型面积越小,价格指数同比增幅越高”的新特点,中小户型住宅销售比重显著提高。四是租赁市场呈现局部过热和预期向好态势。今年前3季度,除个别月份租赁房房租环比增幅为零以外,其他月份均保持了正增长。

《中国住房需求报告》认为,虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳,但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在,本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题,需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。《中国住房需求报告》建议,首先,继续保持调控定力,谨防调控误伤刚需。对年轻群体的首套房刚需在首付比、还款期限上予以适当政策倾斜,支持并鼓励当前银行降低首套房贷利率的做法;其次,因城施策防控供需空间错配风险。优化调整各地的限购、限贷和限售政策,防止中西部地区和三四线城市出现房地产库存量过高、空置率上升的市场潜在隐患;再者,多策并举促进租赁需求平稳释放。有关部门要根据各地住房支付困难指标设定房租控制指标,建立常态化的约谈和惩戒机制。此外,加强区域振兴规划与住房需求调控的关联性。在当前大力推进京津冀一体化、长江经济带、长三角一体化和粤港澳大湾区建设的同时,要防止区域规划成为房地产行业炒作的利器,引导区域规划向振兴实体经济方面发展;最后,综合运用土地、财税、金融、投资、立法等手段推进房地产市场长效机制建设。在个人住房信息登记联网的基础上,加快推进房地产税立法进程并制定开征时间表和路线图,增加投资投机者的持有成本和政策预期,用市场化方式进一步规范房地产市场相关主体的行为。

住房保障工作取得了显著成果

《中国住房保障发展报告》指出,我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系,住房保障工作取得了显著成果。

第一,城镇低收入家庭住房困难明显缓解,住房保障范围也明显扩大。“十二五”期间,全国累计开工建设城镇保障性安居工程4033万套,超额完成3600万套任务。自2008年至2017年的十年间,我国进行了3907万套的棚户区改造,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”;第二,保障性住房和棚户区改造项目建设扩大内需,促进经济平稳发展。2011年-2017年全国城镇保障性安居工程建设总共完成投资9.83万亿元,2010年-2016年全国保障性住房和棚改安置住房竣工面积共为15.1亿平方米。庞大的工程量增加了就业,带动相关产业的投资,扩大内需,促进经济平稳发展;第三,为实现住有所居目标,建立多元化制度。近年,除了公共租赁房制度建设,还发展共有产权房制度满足多元化需求,还培育发展集体建设用地的租赁住房市场,促进构建租购并举的住房保障制度体系。

《中国住房保障发展报告》建议,应积极建立新时代的租售并举的住房保障制度。首先,建立保障房追溯监管管理制度,积极发展保障房二级市场,提高保障房的资金效用和利用效率;其次,着重发展租赁市场,合理布局租赁房源,促进梯度消费,实施租金管制,建立亲民的租赁制度。再者,适度供给长效性保障房,并进行长期封闭式运营,长期有效地解决住房问题。住房保障制度由“保基本”向“促发展”转变,保障房管理主体由政府向法人转变。人才公寓和租赁服务业将成为新的增长点,地方政府将继续热衷于人才保障房制度建设,保障房管理将不断引入市场机制。

2019年我国楼市有望平稳调整

《中国住房发展总体报告》指出,尽管未来预期和市场走势还有待观察,课题组基于模型定量分析和影响因素变化分析,总体判断和预测:总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动,稳中有变。

《中国住房发展总体报告》建议,政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。第一,稳定房地产市场预期,同时剔除预期泡沫。首先,深化改革以重建市场信心。其次,加强引导剔除预期泡沫,形成和保持谨慎乐观预期。最后,妥善管理,减弱预期波动;第二,完善房地产调控政策,防范楼市双向剧烈波动。首先,需要妥善处理和应对宏观问题挑战。妥善处理经济速度和质量的关系问题,处理好房地产与宏观经济的问题。其次,持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇。转变调控手段由行政转交市场。完善调控措施,将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次,前移和聚焦房地产市场监管的重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。 最后,做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施上,在经济措施上,在舆论引导上,在社会治理上,分别采取不同的措施;第三,下决心改革基础制度,加速建立长效机制。深化住房制度,重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系,加快完善租售并举制度,加快构建新老居民全覆盖的住房体系。

未来全球房地产市场有望保持更高房价增速

《世界经济与住房发展报告》认为,2017~2018年全球住房市场价格增速相对较高。长期来看,全球住房市场已经进入十年来最繁荣的时期。但是,与全球经济的隐忧相对应,全球住房市场仍存在地域上的不均衡,如北欧、南欧、东欧、南美的住房市场持续低迷,大洋洲的住房的房价增速较之前年度已经大幅下降。美国的住房市场价格增速持续上升,加拿大的住房市场价格增速则显著下降。在影响全球住房市场不均衡发展的因素中,美国和中国起到最重要的辐射作用,但二者的作用方向截然相反:美国对其他经济体住房市场的影响以虹吸效应为主,即其经济及住房市场发展抑制了其他经济体的住房市场;中国对其他经济体住房市场的影响则以扩散效应为主,即其经济及住房市场发展推动了其他经济体的住房市场,其中,“海上丝绸之路”国家是主要的受益对象。

2018~2019年,在主要经济体较好经济前景的推动下,预测全球房地产市场在继续保持繁荣的趋势,甚至在下一波住房市场周期时具有更高的房价增速。但是,全球住房市场的不平衡也将加剧。发达经济体将呈现“好者更好、差者更差”的马太效应,这主要是由于美国和其他发达经济体之间的对立。新兴经济体的住房市场整体上会发展较弱,但是“海上丝绸之路”国家的的住房市场可能会出现持续的繁荣。


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2018-12-13 09:43
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《中国住房发展报告(2018-2019)》发布暨住房制度改革研讨会在京举行