经济学社会学 理论研究

我国房地产税的现状与改革对策

沈华

2019-11-27 08:19

王丽凤
《广西质量监督导报》2019年11期


在国家治理现代化的背景下,中共十八届三中全会作出 “财政是国家治理的基础和重要支柱”的全新定位,作为现代财政制度的一翼,现代税收制度当然同现代国家治理一脉相承。新一轮税制改革指出要逐步提高直接税比重,因此个人所得税和房地产税进入这一轮税制改革视野,其中新个人所得税法已于 2019 年 1 月 1 日全面施行。我国现行房地产税涉及的税种主要有城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、房产税及契税等。不论是从税制体制来看,还对房地产市场体制而言,房地产税制都是重要的组成部分,对于合理配置国有土地资源、组织筹集国家财政收入、调节收入分配起着积极重要的作用,但我国现行的房地产税制中仍然存在一些弊端,研究房地产税目前存在的问题,剖析原因并提出相应对策,对于建立以直接税为主体的地方税体系,深化财税体制改革实现国家治理现代化意义重大。

一、我国房地产税的现状与问题

( 一) 当前我国房地产税的构成

自 1979 年以来,历经多次改革,我国房地产税建立了一个从取得、保有、到转让环节征收的房地产税收体系。在现行房地产税收体系中,与房地产相关的税种有房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税、企业所得税、个人所得税、印花税。其中取得环节包括耕地占用税和契税,保有环节包括房产税和城镇土地使用税,转让环节包括土地增值税。

( 二) 我国房地产税在地方税收体系中的地位

一种税或一类税在税收体系中的地位,一个重要的体现就是该种税或该类税在税收收入中所占比重。据统计,我国房地产税收收入占地方税收收入比重最高的 2017 年,也只达到 23. 94% 。而发达国家如美国,其房地产税收一般要占到地方财政收入的 85% ~90% 。可见,我国房地产税在地方税体系中的地位与地方主体税种还有很大差距。

( 三) 我国现行房地产税存在的问题

自上个世纪 80 年代以来,我国税制改革不断加深,但至今,我国的房地产税收体系仍然存在很多弊端,具体而言,主要体现在以下几方面:

( 1) 没有发挥应有的作用

首先,房地产税尚难成为地方主体税种。目前,我国房地产相关税收对地方财政增收能力不足,在地方财政收入中所占的比例偏低。2017 年房地产税收收入在地方税收收入中占比为 23. 94% ,与美国日本等国 40% —80% 还有很大差距。其次,房地产税没有充分调节贫富差距的功能。2017 年我国房产税及城镇土地使用税之和占地方税收总收入的比重为 7. 23% ,美国财产税占地方政府税收收入的比重一般在 25% - 30% 之间,日本则达到 1 /3 以上。可见,财产税在地方政府收入中所占的比重远低于国外,调节收入分配进而抑制贫富差距功能不明显。

( 2) 税种设置不科学

首先,房地产相关税的种类繁多,重复征税现象严重。当前我国的房地产税收体系在各环节存在着相关的税种,存在严重重叠课征现象。如取得的出租房屋的租金,要缴纳 12% 的房产税,还需缴纳增值税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城建税及教育费附加等。其次,存在较为严重的税费混征现象,例如城建税与 “市政设施建设费”、“城市规划建设费”性质相同。再者,税种结构 “重交易、轻保有”。2017 年我国房地产相关税收中,耕地占用税占 10. 05% ,契税 29. 87% ,土地增值税占 29. 88% ,房产税占 15. 84% ,城镇土地使用税占 14. 36% ,而后两者即保有环节税种的税收合计仅为 30. 20% 。

( 3) 税制要素设计不合理

首先,税率水平和计税依据不合理。我国的房产税中购买用于生产经营的房产,税率为 1. 2% ,而用于出租的税率则为 12% ,此外还要交增值税和城建税及教育费附加,后者税负显然偏重; 我国当前城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积,税额不随课税对象价值而上下波动,具有税收来源匮乏且弹性不足的缺点; 从价计征未能与企业会计制度衔接,难免存在由于企业核算不健全,而导致的固定资产房屋的账面原值降低,进而致使房产税缺乏可比性和真实性。再者,征税范围太窄。这一弊端主要体现为房产税和城镇土地使用税的征收上,如纳税人方面,对国家机关、人民团体、军队及全额、差额拨款的事业单位的固有业务用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为房产税免税对象,地域方面现行房地产税的征税范围界定为城市、县城、建制镇和工矿区,而广大农村的应纳税对象则没有纳入征税范围。

( 4) 征收管理水平偏低

首先,征管缺乏先进的管理技术。我国以流转税为主体,缺乏征收管理财产类税收的先进技术及经验,而且相应的征管人员综合素质及技能水平也显得不足,造成财产类税款的流失。其次,税收征管的相关制度设施不完备。现行的财产登记制度仍然不健全,特别是私人财产登记制度,造成许多税收来源的流失,甚至出现更多将公共财产转为私人财产的违法行为,严重影响了税收征管力度。同时,与房地产税收密切相关的房地产价格评估体系和房地产税收评估政策也不完善。

二、完善我国房地产税的基本对策

( 一) 积极稳妥地推进房地产税的立法工作

房地产税作为关系国计民生的重要税种,要做到科学和公平,就必须通过立法来体现民情、民意和民智,房地产税的改革,不仅是一项税收政策的调整,更非以调控房地产市场为唯一的目标,而是一项公共政策。因此,立法始终是不能绕过的程序。对于房地产税的立法,其主要障碍是房屋与土地权属分离的问题。因此,要推进房产税立法,必须首先建立统一的城乡建设用地市场,允许农村集体建设用地进入市场,与国有土地价格相同。

( 二) 归并现有房地产相关税种

目前,我国房地产税制在取得环节、保有环节和转让环节均要征税,之所以国家在房地产保有环节课税难以推开,流转环节税负过重是原因之一。因此,必须对现有的房地产税费做出整合,取消一些税费。我们认为,较为合理的方法是: 取消房地产购置环节的契税、耕地占用税和相关印花税,将房产税和城镇土地使用税合并为房地产保有税,将转让环节涉及的增值税、所得税、印花税与土地增值税合并为房地产收益税。

( 三) 将房地产税培育成地方税制体系的主体税种

房地产税如果成为地方税制体系的主体税种,作为一项稳定可持续的税源,不仅有利于调节收入分配,缩小收入差距,还为地方政府提供了合理稳定的财力保障,使地方政府摆脱当前依靠土地出让金为主的收入模式,促进地方发展模式的转变,树立科学发展观和正确财税观,使地方政府转变过去以经济建设为中心的做法转而把社会建设作为工作的重心,进而在地方公共服务供给的量和质两个方面取得巨大进展。同时,还会增强对地方政府财政支出的社会公众监督。

( 四) 明确房地产保有环节税收的基本要素

第一,纳税人的界定上房地产保有税应按着属地管辖权原则来确定。第二,征税范围的确定。公平起见,应将征税范围扩展到农村,并取消对非经营用房的免税照顾,在正式出台房地产税法之前,应继续推进对个人房地产税的试点。第三,计税依据的确定。目前,以市场估值作为房地产财产税的税基被大多数国家所采用,这种税收方法更能体现税收公平的原则,能反映房地产的区位差异收入和土地、房屋的时间价值。第四,税率的设置。其他国家在税

率设置上的由中央政府设置一个税率幅度,各地区根据自身具体情况制定具体的税率水平的经验值得加以借鉴。

( 五) 完善房地产税的配套措施

首先,完善产权管理制度。进一步完善房地产产权管理体制,减少部分房地产管理部门的职能,撤销部分管理机构,保留地籍、户籍、产权交易管理等服务职能、保留监管检查和监督等职能。同时,提高的房地产查勘和高效率的信息管理水平,加强土地、房屋的联动管理,为房地产保有税的顺利实施提供保障。其次,完善房地产税收评估体系。根据房地产保留税制度建设的要求和房地产估价的专业标准,制定房地产留存税制度的经营评价程序和经营方法。

参考文献:

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作者简介: 王丽凤 ( 1990 - ) ,女,汉族,河北邯郸,研究生在读,河北大学,财政学。


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