社科文论选摘

集体经营性建设用地是谁的

赵庆秋

2019-07-10 02:25

彭秋瑞
澎湃新闻网

表面来看,这可能是个不成问题的问题。毕竟,“集体经营性建设用地”中的“集体”一词,已指明了此类建设用地的主体,即“集体”。从理论上讲,农村的一幅建设用地归属,应可以通过相关土地管理部门的土地登记文件加以确定。然而事实上,这可能是一个需要进一步厘清的基础性问题。

一方面,实际的土地登记资料可能并不全面、完整。已推进了相当一段时间,且仍处于推进过程之中的土地登记确权工作本身,也可侧面印证,并非所有土地均已完成登记确权工作。

对已完成登记确权的集体经营性建设用地,若有其他集体或其他单位对该幅土地的所有权归属提出异议,则应通过《土地管理法》规定的法律途径加以解决;在法律裁决生效后,才可按法律最终认定的结果入市。对未完成登记确权的集体经营性建设用地,可能必须等登记确权工作结束后,方可推进入市工作。

另一方面,集体经营性建设用地是直接以权利人自身名义,还是间接以合作社等第三方组织名义对外统一出让、出租,可能是一个值得进一步探讨和尝试的关键性问题。

从2015年以来国家在33个地区开展的集体经营性建设用地入市试点来看,在以谁的名义对外出租、出让土地的问题上,各试点地方展示出了“八仙过海”的神通。实际运作中,有的以集体组织自身名义直接对外出租、出让,有的则以集体组织授权的上一级或第三方组织名义,统一对外出租、出让。

对此,应总结并分析在这方面不同试点、不同出让主体的经验、教训,归纳整理出法律上严谨周密、程序上易于操作的出让主体制度设计,在规范性与灵活性之间争取较好的平衡。

再者,不容忽视的是出现较早且分布甚广的乡镇企业用地。乡镇企业作为特定阶段的特定经济组织形式,是此前可合法使用非国有土地用于生产建设的唯一例外,乡镇企业用地也得到《土地管理法》的确认和认可。因其本身即是或曾经是用于生产、仓储等生产建设,因此从经济角度来看,乡镇企业用地很适合按此次集体经营性建设用地入市的政策,直接出租、出让予用地人。

如果最终取得此类乡镇企业用地的单位或个人,本就是原乡镇企业的实际出资人或实际控制人,则此次集体经营性建设用地入市,实际是将其原实际占有的乡镇企业用地进一步合法化,并进一步增加了此类土地可用于流转和融资的可能性。

如果最终取得此类乡镇企业用地的单位或个人并非原乡镇企业的实际出资人或实际控制人,则在该土地直接入市的过程中,应考虑到原用地单位或个人的未到期的合法权益,应避免运动式收回土地并重新出让,以使《土地管理法》在修订过程中得以平稳过渡。


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2019-07-10 10:24
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特赦的根据